杉並区の空き家問題、相続不動産でお悩みならトンボ不動産

弊社は、東京都杉並区『京王井の頭線　永福町駅』の片隅にある不動産会社です。
都内中心に賃貸や売買の仲介業務を行っております。
少人数の小さな会社ですが、ご縁をいただいた方には精一杯サポートいたします。

【是非ご相談ください】
□ 賃貸物件のお部屋探し（女性限定物件・防音物件・ペット可など条件付きでも精一杯探します）
□ 不動産の売却（土地・建物・区分マンション・事業物件）
□ 不動産の購入（自宅用・投資用）
□ 賃貸物件の管理

お客様とのコミュニケーションを大切にしており、ご希望の条件など確認する時間確保のため
『完全予約制』にて対応しております。大変恐縮ですが、ご了承ください。
管理物件の巡回や物件調査などで外出していることもございますので、ご来店の際は、前もってお電話やお問い合わせフォームからご連絡下さい。

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空き家問題

空き家は年々増加しています

総務省の住宅・土地統計調査によると、2013年の全国における空き家は819.6万戸で、住宅ストック全体に占める空き家率は13.5％と過去最高となりました。
2008年と比較すると62.8万戸増加し、空き家率は0.4ポイント拡大しています。
今や日本の住宅の7戸に1戸は空き家となっており、このまま有効活用や除却等が進まなければ、2028年には1,700万戸超え4戸に1戸が空き家になるといった民間推計もあります。
賃貸用が52.4％と最も多く、その他が38.8％を占めます。
その他の空き家とは、居住者が長期不在の住宅や建替えで取り壊し予定の住宅などを指します。
賃貸用や売却用は円滑な流通に必要な住宅となりますが、その他のいわゆる放置された家は、不動産流通市場から取り残された住宅と言えます。
こうした放置空き家は近年増加が目立ち、特に木造一戸建が多いことが特徴となっています。

空き家を放置するリスク

毎年固定資産税がかかる

家などの不動産を所有者は固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
これは、住んでいない遠方で相続した家であっても、1月1日の時点でのその家の所有者に課税されます。
田舎の家は都心部の家に比べると、固定資産税も少ない場合が多いです。
しかし、10年、20年と払い続けると大きな金額となります。
これらの税金はその家を所有する限り支払いが続きます。
そのため、相続した家など、活用しない家の場合には、少しでも早く売却することで余計な支払いをしなくてすみます。

住宅用地の特例が適用されなくなる場合がある

住宅用の土地の場合には、固定資産税や都市計画税の支払いには優遇措置があり、固定資産税なら最大6分の1に、都市計画税なら最大3分の1まで軽減されます。
しかし、2015年(平成27年)に施行された「空き家対策特別措置法」により、放置された危険な空き家と認定されると、この優遇措置を受けられなくなり、税金の支払い額が一気に跳ね上がります。
認定されないためには、適切な管理が必要になります。このためには、費用も手間もかかります。
そのため、管理費用をかけたり、認定されるリスクを避けるためにも早めの売却が無難であるといえるでしょう。

資産価値が下がる

当然のことですが、土地と異なり、家屋は時間の経過とともに劣化していきます。
特に日本では、一戸建ては木造が一般的であるため、換気が不十分な状態になったり、管理が適切になされていなかったりすると劣化スピードは速まることでしょう。
不動産としての資産価値は、確実に失われていきます。
売却しようと思ったときには、すでに廃屋同様でまったく買い手がつかないことになるでしょう。

放火などの犯罪のリスク

平成29年における国内の総出火件数は、39,198件にのぼり、前年よりも6.4％増加しています。
驚くことに「放火」が8.8％と二番目に多い出火原因となっているのです。
空き家は、人目につかないうえ、燃えやすいゴミ、枯れ草などが散乱していることが多いので放火犯の恰好の餌食になりやすいといえます。
放火によって周囲の家屋に延焼した場合、ゴミや枯れ草の放置など、所有者が延焼の原因を作ったと認められれば、重大な過失があったとして莫大な損害賠償責任を負うことも考えられるでしょう。
また、家財道具や布団などがあるため、不審者が住みつくこともあります。
報道では、犯罪組織が目をつけ、だまし取った商品や特殊詐欺の現金の送り先に利用し始めているといいます。
放置されていることで、犯罪や事件が引き起こされる可能性もあることを知っておくべきです。

知らなかったじゃ済まされない！

空き家対策特別措置法

危険な空き家には行政が介入できる

空き家対策特別措置法では、管理が行き届かず危険のある家は「特定空き家等」と判定され、行政が介入できるようになりました。
特に気をつけておきたいことがあります。特定空き家等場となると、市町村長から指導がなされ、それに従わない場合は勧告を受けます。
これによって固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大３倍になってしまうということです。
また、勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまいます。
もちろん、それに要した費用は徴収されることになります。

特定空き家に指定される条件

倒壊など保安上の危険となる可能性のある建物
衛生上有害となる可能性のある建物
適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
周辺の生活環境を守るために放置してはおけないと判断された建物
通行人や周りの建物に悪影響を及ぼす恐れがあるか
悪影響を及ぼすと判断した場合は影響の程度と切迫感の度合い
衛生上有害となる可能性のある建物

空き家問題を解消法

売却する

現金化できて特別控除の適用も受けられるというメリットがある一方、地方の場合、土地の需要が低く、買い手を見つけることは困難というデメリットがあります。

更地にする

家屋がないため、メンテナンスの必要がなくなり、定期的な巡回の頻度は大幅に減らすことができますが、解体費用がかかります。

賃貸にする

資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

賃貸にする

資産運用として毎月、賃料収入が確保することができますが、管理人として対応すべき業務が生じます。
家屋の破損箇所の修理のほか、家賃滞納などのトラブル対応も考えられます。

売るなら早期売却

空き家に対する国や地方自治体の取り組みが強化されると、当然ながら所有しているだけでリスクを負う空き家を売却する人が増加します。この状況が続けば、数年後には「家を買いたい」という人と「売りたい」という人のバランスが崩れていくことは明らかです。
しかし、いまなお日本では、毎年80～90万戸の新築住宅が建てられており更に増え、売り物件同士の競争が激しくなり、どんどん売却しにくくなることが予想できます。
特にさくら市を含めた地方は、今後どんどん売りが増えて値下がりし、価格がつかなくなる可能性もあるので「売る」と決めたら、早期売却をおすすめします。

相続不動産

土地や家など不動産を相続した場合

相続人が1人だけの場合

相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。
相続した不動産はすべて自身の所有となります。
これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが１人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは？とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。

相続人が複数いる場合

【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合～遺産分割協議で不動産の相続人を決定する】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。

相続人が複数いる場合

【遺言書を確認する】
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書に相続について指定があれば内容に従って相続人が決定します。

【遺言書がない場合～遺産分割協議で不動産の相続人を決定する】
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。

不動産相続の注意点

土地のみを相続する場合

建物がない分、土地の相続は比較的シンプルではありますが、土地を分割して相続する場合は注意が必要です。
相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は常に一定ではなく変動するため、値上がりした場合に不満を感じる相続人が現れる可能性があります。
分割協議の際には、将来の価格変動についても触れながら話し合いをすすめましょう。

戸建てを相続する場合

戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。

マンションを相続する場合

マンションを相続し、且つ、住む予定がない場合は賃貸に出して家賃収入を得ることが可能になりますが、築年数が古い場合は、入居者を獲得することが難しくなってしまうため注意が必要です。
リフォームをした上で賃貸に出すか、賃貸経営をする予定がなければ売却するのも良いでしょう。
不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討することをおすすします。

戸建てを相続する場合

戸建てを相続したものの、自身で別の住宅を所有している場合には、誰にも使われず空き家になってしまう可能性があります。
その場合、特定空き家に指定されてしまうことがあるため注意が必要です。
特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。
固定資産税は毎年支払わなければならないものですから、空き家のままにする場合は売却などの処分を検討すると良いでしょう。

相続した不動産は放置しておくと損！

相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。
管理が難しいからと言って放置してる間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。
不動産を相続して特に活用されてない方は、お客様に合ったプランをご提案をいたします。